·         Huset må ikke længere ombygges, tilbygges eller genopbygges ved f.eks. brand. Dvs. hvis huset brænder ned til grunden, vil forsikringen formodentlig dække værdien af huset, men der er desværre ikke nogen grund at genopbygge huset på. En ny grund og betaling af denne skal vi selv sørge for.

·         Vi må ikke foretage ændringer som normalt kræver godkendelse / anmeldelse hos kommunen, som f.eks.:

   o   Etablere solfangere.

   o   Etablere faskiner til afledning af regnvand.

   o   Opsætte drivhus, udestue, carport / vognly, redskabsskure osv.

   o   Etablere brændeovn.

·         Grundværdien falder til 0,00. Kommunen er klar over at grundværdien falder til 0,00, men mener ikke at det er ikke kommunens problem, fordi det har lovgiverne på Christiansborg givet kommunen ret til.

·         Ejendomsværdien falder markant. Det er svært at sætte tal på, men 50 % er et godt bud.

·         Ejendomsskat / ejendomsværdiskat vil ikke blive nedsat ift. den meget lavere værdi

·         Ifølge miljøloven skal beboelse der flyttes fra boligareal til erhvervsareal, som udgangspunkt nedlægges.

·         Den lovlige støjgrænse på vores grund hæves med en faktor 1024 gange. (Gældende uanset tidspunkt på døgnet og for alle årets dage).

·         Den lovlige byggehøjde i skel for nabo-erhvervsbygninger hæves fra 2,5 meter til 12 meter.

·         Kommunen har ikke mulighed for at kompensere for de tab dette påfører beboerne. Det er alene et mellemværende mellem Akafa og os.

·         Hvis der er en realkreditbelåning på mere end 40 % af den nuværende værdi, vil realkreditinstituttet være berettiget til at opsige lån med henvisning til kraftigt faldende værdi. Der vil efterfølgende kun kunne finansieres max. 50% af selve husets værdi, fordi grundens værdi er 0,00. Begrundelsen er at ved en evt. tvangsauktion er der normalt altid en grund der har værdi.

            Et eksempel på realkredit lånemuligheder før og efter overgang til erhvervsområde.

            Før: Hus værdi 2.000.000 heraf grund 800.000 à lånemulighed 80% af 2.000.000 = 1.600.000

            Efter: lånemulighed 50% af 1.200.000 = 600.000

            Sandsynligheden for at en ny ejer kan optage realkreditlån ved et køb af vores hus er, i følge realkreditinstitutter, meget lille.

·         Vores nedsparingsplan, hvor der ”ædes” mursten (friværdi), skal genforhandles med pengeinstituttet, da ejendomsværdien er kraftigt forringet.

·         Forsikringsselskaberne vil være meget kritiske ved forsikring af vores hus, da det ikke kan udelukkes at en skadesudbetaling ikke gør os i stand til at genetablere en tilværelse som ligner den der var før skaden.

·         Vi må gerne blive boende.

·         Vi må gerne sælge i fri handel, men skal dog gøre opmærksom på de ovenstående restriktioner, som beliggende i erhvervsareal, pålægger en køber.

·         Kommunen kan ikke ekpropiere huset med erstatning, da der ikke er lovhjemmel til at ekspropriere til fordel for 3. mand (Akafa), Men kommunen kan "ekspropriere" huset uden erstatning, så den eneste mulige køber er Akafa, som så selv bestemmer prisen.

Vores prioritering af mulige løsninger1

1    Kommunen og Akafa frafalder kravet om at vores hus skal ligge i Akafas erhvervszone. derved er vi tilbage til situationen fra før marts 2015

2    Akafa indgår en købspligtaftale med os med en løbetid på mindst 10 år. Huset vurderes nu af 2 uafhængige ejendomsmæglere og gennemsnittet bruges som indeks 100. Prisen reguleres på salgstidspunktet efter realkreditrådets statistik oover faktiske salgspriser pr m2 i 9230 Svenstrup. Statistik BM011 findes her:  http://rkr.statistikbank.dk/statbank5a/default.asp?w=1680

3     Akafa indgår en købspligtaftale med os med en løbetid på mindst 10 år. Huset vurderes på salgstidspunktet af 2 uafhængige ejendomsmæglere, som beliggende i et boligområde, og gennemsnittet bruges som salgspris.

4      Akafa køber vores hus nu til en pris der modsvarer hvad vi skal give for et tilsvarende bolig. Dvs. boligstørrelse, indretning, grundstørrelse, vedligeholdelsesgrad, beliggenhed (tæt på bus, indkøb, læge osv) og supplerende bygninger (garage, drivhus, vinterhave).

5     Vi bliver boende under de nye konditioner og accepterer at kommunen og Arlas 80.000.000.000 i årlig omsætning har magt til at smadre vore opsparing for på sigt at give den til Akafa.

Vores og Akafas forslag til at løse problemet.

·        Vores forslag var at der laves en bindende aftale om køb af vores hus når vi vil sælge (tidshorisont 10 år). Huset skal til den tid vurderes som om det stadig lå i et boligområde. Denne aftale var vi enige med Akafa-direktøren om men den blev afvist af Arlas juridiske afdeling da man ikke mente at det var muligt at vurdere noget der lå i et erhvervsområde som om det lå i et boligområde.

·        Vi ændrede forslag til at der laves en bindende aftale om køb af vores hus når vi vil sælge (tidshorisont 10 år). Huset vurderes nu og prisen bruges som indeks 100 og prisen reguleres efter realkreditrådets statistik over boligpriser i området, men den blev afvist af Arlas juridiske afdeling da man ikke ville være med til en aftale ud over 1 år. Huset skulle så vurderes igen (nu som beliggende i erhvervsområde).

·       Akafa foreslog at de købte huset nu til vurderingen og så kunne vi leje os ind på kommercielle vilkår. Vi kunne ikke få oplyst den leje vi skulle betale, det skulle først beregnes. Vi spurgte så et udlejningsbureau og de mente at mellen 10.000 og 12.000 pr. måned var prisen. Vi afslog dette tilbud da vi ikke ville have en husleje i den størrelse når den aktuelt er 0 (huset er betalt).

·       Akafa tilbød at købe huset for 1.900.000 her og nu. Vi afslog dette tilbud da vi ikke kan finde noget i samme stand, størrelse og logistik uden at skulle give ca 400.000 til 500.000 mere.

·       På et tidspukt havde vi fundet et andet hus og tilbød Akafa at sælge huset for 2.070.000 her og nu. Det ville ganske vist have givet os et tab på ca. 300.000, men vi godt og grundigt træt af situationen. Det afslog Akafa. De vi maks give 1.900.000.

        Samtidig har de fastholdt deres krav til en eventuel handel der siger: Hvis huset alligevel ikke kommer til at ligge i erhvervsområde skal handelen gå tilbage, uanset om huset er blevet revet ned i mellemtiden.

·       Vi har tilbudt Akafa at kan købe huset for det vi skal give for noget i samme stand, størrelse og logistik. Det har Akafa afslået

Kommunens argumenter for at lægge vores hus ind under Akafas erhvervsområde:

1         Ved at flytte boligerne fra boligområde til erhvervsområde forventes muligheden for beboerklager over miljøbelastningen at være mindre.

2         Ved at lave en ”grøn kile” på begge sider langs Skipper Clements vej ønsker forvaltningen at beskytte husene modsatte side af Lobovej, idet jo længere afstand fra fabrikken desto større sikkerhed for mindre miljøbelastning.

3         Forvaltningen ønsker ikke at Akafa skal blive ”pige-sure” og flytte ud af byen med mulige tab af arbejdspladser i kommunen.

 4.   Da Akafa på et møde  januar 2015 fortæller at de forventer at eje alle husene på Lobovejs østside i løber af meget kort tid og følger det op med et beslutningsreferat hvor de lover at fremsende alle de berørte (her i blandt os) beboeres accepter på at komme til at ligge i Akafas erhvervsområde giver det mening at tage hele østsiden af Lobovej med. Akafa har dog aldrig forsøgt at få disse accepter. Vi må derfor konstatere at Akafa og Claus Hansen er i ond tro når de bevidst lyver for kommunen for at få en økonomisk fordel

Vores argumenter ift. kommunens argumenter for at flytte vores hus til erhvervsområde:

Ad1    Vi vil medgive at ved at hæve den lovlige støjgrænse (24/7) med en faktor 1024 tager man nok lige toppen af de mulige klager.

Ad 2   Ved at lave en ”grøn kile” på østsiden af Lobovej kommer husene på vestsiden da ikke på nogen som helst måde længere væk. De vil have nøjagtig samme afstand, men der er nu ikke nogen huse til at være støjbarriere

Ad 3    Der er selvfølgelig en risiko for at arbejdspladser flytter ud af kommuen. Det er dog efter sigende kun ca. 50% af arbejdsstyrken der bor i Aalborg kommune. Jeg har dog ikke belæg for at sige at det er korrekt.

Situationen dengang vi købte huset (1973) og nu. Vores hus er markeret med grøn pil på det gamle luftfoto og med et 1-tal på det nye. Huset i den røde firkant er tidligere blevet købt af Akafa og er nu revet ned for at give plads til en lastbil vendeplads og flere læsseramper. Den blå afmærkning viser det areal Akafa havde da vi købte vores hus. Den røde viser hvordan de har ekspanderest over tid. Efter billedet er lavet har Akafa købt de to "lommer" nederst i billedet.

 "Spillerne" på banen

Tidslinje og kronologisk dokumentation af sagsgang og brevvekslinger